Pour un bail d’habitation, le propriétaire ne peut pas faire payer au locataire la taxe foncière dans son ensemble. Il peut en revanche lui demander le remboursement de certaines charges inscrites sur l’avis, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), en excluant les frais de gestion. Le résultat dépend donc de la nature exacte de la somme réclamée, du type de bail et du mode de paiement des charges. Un bail commercial obéit à d’autres règles : la taxe foncière peut y être refacturée si le contrat la prévoit clairement.
La distinction compte parce que l’avis de taxe foncière regroupe plusieurs lignes. Le fait que la TEOM apparaisse sur le même document que l’impôt foncier ne transforme pas toute la taxe en charge locative. Les règles ci-dessous sont vérifiées au 24 septembre 2026 à partir des informations officielles consultées. Elles donnent un repère général ; une clause particulière, un logement social ou une situation contractuelle atypique peut nécessiter une vérification adaptée.
| Situation | Taxe foncière principale | TEOM | Point pratique à vérifier |
|---|---|---|---|
| Bail d’habitation vide ou meublé | À la charge du propriétaire | Récupérable comme charge locative, hors frais de gestion | Décompte, justificatif, période et méthode de paiement des charges |
| Bail commercial | Peut être refacturée | Peut aussi être répartie selon le contrat | Clause précise et inventaire des charges, impôts et taxes |
| Demande intitulée seulement « taxe foncière » | Ne suffit pas à établir une dette du locataire en bail d’habitation | Demander le détail des lignes | Ne pas confondre le titre de l’avis avec la charge réellement réclamée |
La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie au nom de la personne qui est propriétaire ou usufruitière du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Le fisc ne la transfère pas au locataire parce que celui-ci occupe le bien. Le propriétaire doit donc régler l’avis même lorsque l’appartement ou la maison est loué. Service-Public distingue expressément la taxe foncière, due par le propriétaire, de la TEOM qui peut être récupérée auprès de l’occupant : règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
En location d’habitation, la liste des charges récupérables est encadrée par les textes. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 cite notamment la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage. Il ne permet pas de convertir la taxe foncière générale en charge locative. Une clause du bail qui appellerait indistinctement « taxe foncière » une somme due par le locataire mérite donc d’être examinée ligne par ligne.
La TEOM finance le service de collecte des déchets et figure généralement sur l’avis de taxe foncière. Le propriétaire paie d’abord cette taxe à l’administration, puis peut en demander le remboursement au locataire. Les frais de gestion de la fiscalité locale qui s’ajoutent à la TEOM ne sont pas récupérables. Cette règle est indiquée par l’administration fiscale et par Service-Public sur la TEOM et la REOM.
La redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) est différente : elle est facturée par la commune ou l’intercommunalité à l’usager du service, généralement la personne qui habite le logement. Vérifiez donc le sigle figurant sur la pièce reçue avant de discuter du montant. Une facture de REOM et une demande de remboursement de TEOM ne sont pas le même type d’opération.
Dans une location vide, les charges sont habituellement payées par provisions mensuelles, puis régularisées au moins une fois par an à partir des dépenses réelles. Cette formule étale le paiement au fil de l’année et ajuste ensuite l’écart entre les provisions et les charges justifiées. Le bailleur doit présenter un décompte par nature de charge et tenir les justificatifs à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte. La TEOM peut alors apparaître dans la régularisation, à condition de ne pas être comptée deux fois.
Pour un bail meublé, le contrat indique si les charges sont payées par provisions avec régularisation ou par forfait. Avec des provisions, la régularisation suit le principe des dépenses réelles et des justificatifs. Avec un forfait, le montant prévu au bail est payé avec le loyer et ne donne pas lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure. Le bailleur ne devrait donc pas ajouter séparément une facture de TEOM après coup en contournant le forfait. Les différences entre ces modes de paiement sont détaillées dans la fiche officielle sur les charges récupérables.
Le choix a un effet concret pour les deux parties. Les provisions s’ajustent mieux aux charges réellement engagées, mais leur montant peut varier lors de la régularisation. Le forfait rend le total mensuel plus prévisible, mais il ne permet pas de recalculer une charge précise à chaque réception d’un avis fiscal. Pour un bailleur, la première formule facilite l’ajustement documenté ; pour un locataire qui privilégie la stabilité budgétaire, le forfait est plus lisible si son montant et ses limites sont clairement écrits dans le contrat.
Avant de payer une somme présentée comme une « taxe foncière », le locataire peut demander un décompte qui isole les postes concernés. Le propriétaire peut masquer les informations personnelles qui ne concernent pas le logement, mais le document doit permettre de vérifier la ligne récupérée et son montant. La vérification peut suivre cet ordre :
Pour un logement vide, un locataire peut aussi demander la méthode de répartition entre logements lorsque la charge concerne un immeuble collectif. Les justificatifs doivent rester consultables pendant les six mois suivant l’envoi du décompte. Les sommes dues au titre des loyers ou charges peuvent en principe être réclamées pendant trois ans, mais un rappel tardif peut soulever des questions selon les circonstances ; un locataire confronté à un rattrapage important peut demander par écrit le détail et, lorsque les conditions sont réunies, un étalement. Ces règles figurent dans la fiche Service-Public consacrée aux charges locatives.
Pour un local commercial, la taxe foncière peut être refacturée au locataire si elle est clairement identifiée dans le bail. La loi exige un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances ainsi qu’une répartition entre bailleur et locataire. Le document doit également prévoir les modalités d’information et de régularisation. Le montant imputé à un locataire doit correspondre au local qu’il occupe et à la quote-part des parties communes prévue par les règles applicables. En l’absence d’inventaire précis, le bailleur ne peut pas facturer de charges au locataire selon la fiche officielle sur le bail commercial et la répartition des charges.
Dans ce contexte, le choix se fait surtout entre une clause qui répartit explicitement la taxe foncière et une négociation du loyer global sans refacturation séparée. La première rend le poste visible, mais le coût peut évoluer avec l’imposition et la quote-part contractuelle. La seconde facilite la lecture du loyer, mais ne doit pas conduire à oublier les clauses fiscales déjà signées. Pour un bail commercial déjà conclu, commencez par l’inventaire et les annexes avant de vous fonder sur une pratique générale.
En cas de désaccord, formulez d’abord une demande écrite et précise : indiquez le poste contesté, demandez le justificatif et proposez un échange sur le décompte. Pour un bail d’habitation, l’ADIL du département peut fournir une information neutre sur les règles du logement. La question clé reste toujours la même : la somme réclamée est-elle une charge récupérable dans ce type de bail, et son montant est-il justifié sans doublon ?
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En location d’habitation, la taxe foncière reste due par le propriétaire, mais la TEOM peut être récupérée. Découvrez les justificatifs et les règles du bail commercial.
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